نکات مهم قبل از امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه

چرا نکات مهم قبل از امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه مهم است؟ اوج حساسیت در فرآیند خرید ملک در ترکیه، لحظه امضای قرارداد است. بسیاری از سرمایه‌گذاران، تحت تأثیر شور و شوق یافتن سرپناه ایده‌آل خود، این مقطع کلیدی را با شتابی وصف‌ناپذیر پشت سر می‌گذارند. دقیقاً در همین نقطه، مرز باریکی میان یک سرمایه‌گذاری پرثمر و یک تجربه سرشار از دغدغه و فشار روانی شکل می‌گیرد!

قرارداد خرید ملک صرفاً یک اوراق اداری نیست؛ بلکه مانند نقشه راه، سند تعهد و ابزار حقوقی قدرتمندی است که از سرمایه، حقوق و آینده شما محافظت می‌کند. تک‌تک بندها، واژه‌ها و حتی علائم نگارشی آن، حاوی بار حقوقی و مالی عمیقی هستند. هدف از این نوشتار، ارائه یک راهنمای واضح و تخصصی است تا شما را با انواع قراردادهای رایج در ترکیه و رهنمودهای ارزشمندی که ثمره سال‌ها تجربه متخصصان این حوزه است، آشنا سازیم. با مطالعه این محتوا، با دیدی روشن و دانشی جامع بر سر میز مذاکره حاضر خواهید شد.

انواع قراردادها برای خرید ملک در ترکیه

در ترکیه، بر اساس هویت طرف فروشنده و شرایط حاکم بر معامله، دو نوع قرارداد اصلی پیش روی شما قرار خواهد گرفت:

قرارداد نوتری (قرارداد محضری – Noter Sözleşmesi)

این گونه قرارداد، که از بالاترین اعتبار حقوقی برخوردار است، معمولاً میان خریدار و شرکت سازنده یک پروژه ساختمانی، به ویژه برای املاک نوساز یا در حال ساخت، منعقد می‌گردد. متن این اسناد اغلب توسط تیم حقوقی و وکلای شرکت سازنده از پیش تهیه شده و در دفترخانه رسمی (یا نوتر)، با حضور طرفین و در صورت لزوم مترجم رسمی، به امضا می‌رسد. ثبت این قرارداد در نوتر، به آن وجاهت رسمی و غیرقابل انکار می‌بخشد.

قرارداد املاک (قرارداد خصوصی – Adi Yazılı Sözleşme)

این فرم قرارداد بیشتر در معاملات املاک دست دوم و بین مالک (یک فرد حقیقی) و خریدار، توسط یک آژانس املاک معتبر تنظیم می‌شود. در این نوع معاملات، قیمت ملک در ترکیه به صورت توافقی و بر اساس نرخ روز محاسبه می‌گردد. اگرچه این قرارداد به صورت خصوصی تنظیم می‌شود، اما در صورت بروز هرگونه اختلاف، به عنوان یک سند معتبر و قابل استناد در دادگاه‌های ترکیه شناخته شده و می‌توان بر اساس آن اقامه دعوی کرد.

نکات مهم قبل از امضای قرارداد نوتری (خرید از سازنده)

هنگامی که قصد خرید از پروژه‌های ساختمانی در حال ساخت یا به اصطلاح پیش‌فروش را دارید، شما با یک شخصیت حقوقی یا همان شرکت سازنده طرف هستید. لذا توجه به این نکات ضروری است:

1. وضعیت سند در خریدهای اقساطی

اگر ملکی را به صورت اقساطی و در حالتی که هنوز در دست ساخت است، خریداری می‌کنید، سند ملک (Tapu) تا زمان تسویه کامل حساب، به نام شما منتقل نخواهد شد. در چنین شرایطی، قرارداد نوتری تنها تضمین حقوقی شماست. مصرانه درخواست کنید که قرارداد تعهد فروش (Satış Vaadi Sözleşmesi) حتماً در نوتر ثبت شود تا از هرگونه سوءاستفاده احتمالی در آینده پیشگیری گردد.

2. اعتبارسنجی سازنده

شکوه و زیبایی ماکت‌های یک پروژه نباید شما را از بررسی پیشینه سازنده غافل کند. عملکرد شرکت را در پروژه‌های پیشین مورد ارزیابی قرار دهید. آیا تحویل به موقع صورت گرفته است؟ کیفیت ساخت چگونه بوده؟ میزان رضایت ساکنین قبلی، بهترین معیار برای سنجش اعتبار یک سازنده است.

3. بررسی مالکیت زمین پروژه

حتماً بررسی کنید که آیا شرکت سازنده، مالک زمین پروژه نیز هست یا خیر. در مواردی که مالک زمین و سازنده دو شخص (حقیقی یا حقوقی) متفاوت باشند، ریسک‌هایی وجود دارد. اگر سازنده به تعهدات خود در قبال مالک زمین عمل نکند، این احتمال وجود دارد که مالک زمین، پروژه یا حتی واحدهای فروخته شده را مصادره کند. این یکی از حیاتی‌ترین نکات حقوقی است.

4. استعلام وضعیت رهن ملک

بسیاری از پروژه‌های عظیم با استفاده از تسهیلات بانکی ساخته می‌شوند. این بدان معناست که ممکن است کل پروژه یا واحد مد نظر شما در رهن بانک باشد. یک مشاور حرفه‌ای خرید ملک در استانبول موظف است قبل از امضای قرارداد، استعلامات ضروری را از اداره اسناد (Tapu Müdürlüğü) دریافت کند تا اطمینان حاصل شود که ملک هیچ‌گونه بدهی، رهن یا محدودیت قانونی برای فروش ندارد.

5. مطالعه دقیق و درخواست تغییر در متن قرارداد

متن قرارداد را حتماً چند روز پیش از امضا دریافت کرده و با کمک یک مترجم معتمد یا وکیل، واژه به واژه آن را مطالعه کنید. اگرچه بسیاری از سازندگان تمایلی به تغییر قراردادهای استاندارد خود نشان نمی‌دهند، اما یک تیم مشاوره قدرتمند می‌تواند در صورت وجود بندهای یک‌طرفه یا مبهم، مذاکره کرده و تغییرات لازم را برای حفظ منافع شما اعمال نماید.

6. درج تاریخ تحویل و جریمه تأخیر

اگر ملک در حال ساخت است، تاریخ دقیق تحویل واحد باید به صورت شفاف در قرارداد قید شود. مهم‌تر از آن، باید بندی برای جریمه تأخیر در تحویل (Gecikme Tazminatı) در نظر گرفته شود تا در صورت عدم ایفای تعهد توسط سازنده، منافع شما تضمین گردد.

7. ضمیمه بودن مشخصات فنی (شرطنامه)

اطمینان حاصل کنید که لیست کامل متریال و مشخصات فنی ساختمان و واحد شما (که در ترکیه به آن “شرطنامه” یا “Teknik Şartname” می‌گویند) به عنوان یک ضمیمه جدا نشدنی به قرارداد اصلی پیوست شده باشد، نه اینکه یک برگه جداگانه باشد. این سند، تعهد سازنده در مورد کیفیت و نوع مصالح به کار رفته (مانند برند شیرآلات، نوع کابینت، سیستم گرمایشی و…) را مشخص می‌کند.

8. مدیریت پرداخت‌ها

به عنوان بیعانه (Kapora)، مبلغی معقول بین ۲۰۰۰ تا ۱۰۰۰۰ دلار را در نظر بگیرید. هرگز مبالغ سنگین را قبل از روز عقد قرارداد در نوتر پرداخت نکنید. مبلغ اصلی پیش‌پرداخت را همزمان با امضای قرارداد در دفترخانه رسمی بپردازید. برای مطالعه بیشتر در این مورد، پیشنهاد می کنیم مقاله هزینه های جانبی خرید ملک در استانبول در سال 2025 را بخوانید.

نکات مهم قبل از امضای قرارداد املاک (خرید دست دوم)

در معاملات با اشخاص حقیقی، دقت به جزئیات اهمیت مضاعفی می‌یابد:

1. اعتبار آژانس املاک

اطمینان حاصل کنید که قرارداد توسط یک آژانس املاک دارای شماره ثبت و مجوز رسمی تنظیم می‌شود. این اولین گام برای یک معامله امن است.

2. استعلام کامل و به‌روز ملک

این مهم‌ترین وظیفه مشاور شماست. استعلام از اداره اسناد مشخص می‌کند که ملک در رهن بانک یا شخص دیگری هست یا خیر، آیا دارای بدهی مالیاتی است یا هرگونه محدودیت قانونی دیگری برای فروش دارد. متأسفانه بسیاری از واسطه‌ها این مرحله را نادیده می‌گیرند و خسارات جبران‌ناپذیری به خریدار وارد می‌کنند. یک مشاور حرفه‌ای، برگه استعلام رسمی را قبل از امضای قرارداد به شما ارائه می‌دهد.

3. دریافت تسویه حساب‌ها

قبل از انتقال سند، باید دو برگه تسویه حساب کلیدی را از فروشنده دریافت کنید:

برگه تسویه مالیات ملک (Emlak Vergisi Borcu Yoktur Yazısı): این برگه از شهرداری منطقه دریافت می‌شود و نشان می‌دهد تمام مالیات‌های سالیانه ملک تا آن تاریخ پرداخت شده است.

برگه تسویه شارژ ساختمان (Aidat Borcu Yoktur Yazısı): این برگه از مدیریت ساختمان دریافت می‌شود و تضمین می‌کند که فروشنده هیچ بدهی بابت شارژ ماهیانه ندارد.

4. تطابق اطلاعات مالک و سند

کارت شناسایی رسمی فروشنده (کارت کیملیک یا پاسپورت) باید با دقت با اطلاعات مالک که در سند ملک (Tapu) ذکر شده، مطابقت داده شود. این کار از کلاهبرداری‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.

5. بررسی دقیق اطلاعات ملک در سند

شماره بلوک، شماره واحد و سایر مشخصات ملک که در سند نوشته شده را با ملکی که بازدید کرده‌اید، به دقت چک کنید تا مغایرتی وجود نداشته باشد.

6. تعیین مبلغ بیعانه

در معاملات دست دوم، مبلغ بیعانه معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد کل مبلغ ملک است. پرداخت مبالغ بیشتر از این عرف نیست و توصیه نمی‌شود.

7. تهیه قرارداد توسط وکیل

یک مشاور املاک حرفه‌ای با بهره‌گیری از وکلای مجرب، قراردادی را تنظیم می‌کند که تمام جوانب حقوقی برای محافظت از هر دو طرف، به خصوص خریدار، در آن لحاظ شده باشد.

در این مطلب تلاش کردیم نکات مهم قبل از امضای قرارداد خرید ملک در ترکیه را بررسی کنیم. در نهایت، به خاطر داشته باشید که قرارداد خرید ملک شما، چه در دفترخانه رسمی و چه به صورت خصوصی، تنها یک کاغذبازی اداری نیست، بلکه مهم‌ترین ابزار شما برای تضمین یک سرمایه‌گذاری امن و بی‌دغدغه است. چه هدف شما اخذ پاسپورت ترکیه با خرید ملک باشد چه سرمایه‌گذاری برای کسب سود، اعتبارسنجی فروشنده، استعلام دقیق وضعیت حقوقی و مالی ملک و شفافیت در تمام بندها از جمله تعهدات مالی و زمانی، اصولی هستند که نباید هرگز قربانی هیجان یا عجله شوند.