حقوق مالک و مستأجر در ترکیه 2024

یکی از موضوعاتی که برای اجاره دادن ملک در ترکیه به ‌شدت اهمیت دارد، اطلاع از قوانین و مقررات مالک و مستأجر در ترکیه یا همان حقوق مالک و مستأجر است. هنگامی که خانه‌ای اجاره می‌شود، مستأجر وظایف مختلفی دارد. در صورتی که مستأجر به این مسئولیت‌ها عمل نکند، ممکن است مالک به مستأجر تذکر دهد و این روند حتی منجر به تخلیه شود. البته که مالک هم در قبال مستأجر حقوقی دارد که باید به آن‌ها عمل کند.

اگر قصد خرید ملک در ترکیه و کسب درآمد اجاره از طریق آن را دارید، پیشنهاد می‌کنیم تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.

سرمایه‌گذاری در بازار اجاره ملک ترکیه

ترکیه همواره پذیرای گردشگران و مهاجرانی است که به ‌دنبال اجاره روزانه و سالیانه هستند و با توجه به رشد ارزش املاک ترکیه در سال‌های اخیر و افزایش تقاضا برای اجاره املاک، بسیاری از سرمایه‌گذاران از سراسر دنیا برای کسب درآمد از اجاره ملک در ترکیه و بازگشت سرمایه سریع‌تر، به شهرهای بزرگ این کشور می‌آیند.

آشنایی با قانون موجر و مستأجر در ترکیه می‌تواند تا حدود زیادی از مواجه شدن با مشکلات مختلف مابین مالک و مستأجر جلوگیری کند. از این رو در این مطلب به قوانین و مقررات مالک و مستأجر و وظایف طرفین و حق فسخ و نحوه تخلیه ملک، به‌طور مفصل پرداختیم.

نحوه اجاره‌ خانه در ترکیه

اگر شرایط اجاره دادن ملک در ترکیه را دارید، حتماً باید اقدامات زیر را انجام دهید:

تنظیم یک اجاره نامه رسمی و معتبر طبق قوانین ترکیه

پس از تنظیم قرارداد اجاره در بنگاه معاملات ملکی، شما باید به‌ همراه مستأجر به نزدیک‌ترین دفتر نوتری مراجعه و قرارداد اجاره خود را رسمی کنید. برای ارائه قرارداد اجاره‌ خانه به اداره و سازمان‌های دولتی و رسمی ترکیه، قرارداد حتماً باید در دفاتر NOTER ثبت رسمی شود. برای ثبت نوتری قرارداد اجاره‌ خانه، اطلاعات کیملیک هر دو طرف و مشخصات و حضور در دفاتر رسمی الزامی است.

نکات تنظیم اجاره نامه در ترکیه

قرارداد اجاره ملک باید حاوی تمام مفاد و جزئیات مربوط به پرداخت کرایه خانه و شرایط آن باشد. همچنین توضیحات مربوط به شرایط و نحوه عودت پول پیش (دپوزیت) هم باید به‌ صورت شفاف و دقیق در قرارداد ذکر شود. اگر خانه مبله و دارای وسایل است، باید تمامی وسایل با جزئیات در قرارداد اجاره‌ خانه ثبت شوند. قرارداد اجاره‌ خانه در ترکیه به ‌صورت یک ساله تنظیم می‌شود.

وظایف مستأجر طبق قوانین ترکیه

اولین و مهم‌ترین حقوقی که مستأجر نسبت به مالک دارد، پرداخت به ‌موقع و صحیح اجاره‌بها و نگهداری و تحویل ملک به همان صورتی است که اجاره گرفته است. سایر وظایف مستأجر به این ترتیب است:

• نگهداری و مراقبت از ملک و عدم وارد کردن خسارت به اشیا یا ملک
• عدم آزار و اذیت همسایه‌ها
• نشان دادن خانه در صورت اجاره مجدد یا فروش
• پرداخت مابه التفاوت افزایش اجاره‌بها (طبق قانون)
• پرداخت غرامت در صورتی که مستأجر به خانه آسیب زده باشد
• پرداخت خسارت در صورت خروج زودهنگام مستأجر

وظایف مالک خانه در قبال مستأجر

مالکان باید طبق قانون عمل کنند و حقوق مستأجران خود را هنگام اجاره دادن ملک خود رعایت کنند. در اینجا حقوق اولیه صاحبان خانه را توضیح داده‌ایم:

حق تعیین اجاره

مالک حق تعیین قیمت اجاره ملک را دارد. اما این قیمت باید منطقی و متناسب با شرایط بازار و قانونی باشد.

ثبت قرارداد اجاره

موجر باید با مستأجر قرارداد اجاره محضری ببندد. این قرارداد حقوق و مسئولیت‌های مستأجر و موجر را مشخص می‌کند. علاوه بر این، قرارداد باید شامل جزئیاتی مانند مدت اجاره، هزینه اجاره و مبلغ سپرده ودیعه باشد.

نگهداری و تعمیر ملک

موجر موظف به نگهداری و تعمیر ملک در تصرف مستأجر است. ملک باید به‌طور منظم نگهداری شود و هرگونه تعمیرات لازم باید به ‌سرعت انجام شود.

امنیت مستأجر

مالک باید به حریم خصوصی مستأجر احترام بگذارد. نباید بدون اجازه وارد ملک شود یا بدون رضایت مستأجر در وسایل شخصی مستأجر دخالت کند.

پرداخت‌های اجاره

مبلغ اجاره‌هایی که از مستأجر دریافت می‌شود، باید طبق تاریخ‌های معین شده در قرارداد، جمع آوری شود. در صورتی که مستأجر بیش از 2 ماه اجاره‌بها پرداخت نکند، مالک حق پیگیری قانونی را دارد.

حق تغییر مستأجر

وقتی صحبت از تغییر مستأجر می‌شود، صاحبخانه باید رویه‌های خاصی را دنبال کند. به ‌عنوان مثال، ممکن است تخلیه زودتر از موعد قرارداد برای مستأجر امکان‌پذیر نباشد. در واقع تا زمانی که قرارداد اجاره ادامه دارد، مالکان نمی‌توانند مستأجر را از خانه بیرون کنند، مگر اینکه دلیل موجه برای اخطار به مستأجر و گرفتن حکم تخلیه وجود داشته ‌باشد که در ادامه توضیح می‌دهیم.

مهم‌ترین دلایل اخراج مستأجر

اگر مستأجر دو در یک سال اجاره را پرداخت نکند، اخطاری برای خروج مستأجر ارسال می‌شود. بعد از اخطار اگر همچنان مستأجر اجاره‌بها را پرداخت نکند، عملیات اجرایی با درخواست تخلیه آغاز و به مستأجر مهلت داده‌ می‌شود. در ادامه برخی از دلایل اساسی تخلیه که توسط TBK تنظیم ‌شده، فهرست و توضیح داده ‌شده ‌است:

تخلیه به ‌دلیل عدم پرداخت هزینه اجاره

اگر مستأجر اجاره را به‌ موقع پرداخت نکند، موجر باید به مستأجر اخطاریه بدهد و حداقل 30 روز به او فرصت بدهد تا پرداخت را انجام دهد. در صورت عدم پرداخت در مدت معین، ممکن است دعوی تخلیه در محدوده حقوق مالک علیه مستأجر اقامه شود. در عوض، مالک می‌تواند با درخواست تخلیه اقدام به اجرا کند. اخطاریه‌ای که برای مستأجر ارسال می‌شود، باید به ‌درستی تهیه و ارسال شود. می‌توانید از طریق دفتر اسناد رسمی این کار را انجام دهید.

اخراج مستأجر 10 ساله

از جمله حقوق موجر، حق درخواست تخلیه مستأجر 10 ساله است. البته محاسبه 10 سال بسته به اینکه اجاره برای مدت معین یا غیرمعین باشد، متفاوت است. اگر قرارداد اجاره برای مدت معین باشد، ابتدا باید مدت قرارداد منقضی شود و سپس 10 سال دیگر بگذرد. دعوی تخلیه در پایان مدت با اخطار به مستأجر حداقل 3 ماه قبل از پایان هر سال تمدید قابل طرح است.

اگر قرارداد اجاره برای مدت نامحدود باشد، دوره 10 ساله از لحظه برقراری رابطه اجاره شروع می‌شود. بعد از 10 سال هر 6 ماه یک دوره اجاره محسوب ‌می‌شود. حداقل 3 ماه قبل از پایان دوره 6 ماهه اجاره باید به مستأجر اطلاع داده شود. پس از پایان مدت اجاره نیز می‌توان دعوای تخلیه را مطرح کرد.

حق موجر برای تخلیه با تعهد تخلیه

تعهد تخلیه عبارت است از اظهارات کتبی مستأجر مبنی بر اینکه در تاریخ معینی خانه را ترک می‌کند. اگر مستأجر به موجر قول دهد که بعد از مدت معینی خانه را تخلیه می‌کند، باید با فرا رسیدن تاریخ تخلیه خانه را ترک کند. در صورت تعهد تخلیه، موجر این فرصت را دارد که به ‌عنوان حقوق موجر، علیه مستأجر دعوی تخلیه را مطرح و نسبت به تخلیه اقدام کند.

بر این اساس، تعهد باید کتبی و حاوی امضای مستأجر یا نماینده وی در دفاتر رسمی نوتر (محضرخانه) باشد، تاریخ تخلیه باید قطعی باشد و تعهد پس از امضا قرارداد اجاره انجام شود. مالک هم موظف است از 1 ماه قبل از تاریخ تخلیه، به مستأجر اطلاع رسانی کند.

تخلیه با دو اخطار موجه

اگر موجر به ‌دلیل عدم پرداخت به ‌موقع اجاره‌بها برای دو ماه متوالی در همان سال اجاره، اخطار بدهد، ممکن است مستأجر از خانه بیرون شود. به همین دلیل اخطارها باید به‌ صورت کتبی و موجه باشد. در صورت احراز این شرایط، ظرف مدت 1 ماه از پایان سال اجاره‌ای که اخطارها در آن صادر شده‌ است، می‌توان دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

تخلیه به‌ دلیل ضرورت یا نیاز صاحبخانه به خانه

حقوق مالک شامل فرصتی برای طرح دعوی تخلیه علیه مستأجر در مواقعی است که خانه مورد نیاز است. بر این اساس، صاحب‌خانه، همسر، فرزندان و خواهر و برادرش ممکن است به خانه نیاز داشته ‌باشند. در این صورت دعوای تخلیه باید طبق روال مقرر در قانون اقامه شود.

شرایط مورد نیاز قانون برای تخلیه مستأجر به‌ دلیل ضرورت در زیر آمده است:

• وجود نیاز مسکن
• نیاز باید واقعی، ضروری و خالصانه باشد
• ارسال اخطار مطابق مهلت مقرر در قانون

دقت داشته ‌باشید که برای قراردادهای مدت معین، پس از انقضای مدت مقرر در قرارداد اجاره می‌توان اقامه دعوی کرد. اما برای قراردادهای مدت نامحدود، حداقل 3 ماه قبل از پایان دوره 6 ماهه اجاره باید اخطار برای مستأجر ارسال شود. شکایت باید ظرف مدت 1 ماه از تاریخ تخلیه مندرج در آگهی اقامه شود.

حق تخلیه مالک به ‌دلیل نوسازی

اگر ملک مورد اجاره نیاز به بازسازی و یا تخریب داشته ‌باشد، ممکن است مستأجر به دلیل نوسازی مجبور به تخلیه شود. مبنای حقوقی موضوع TBK 350/2 است. طبق آیین نامه مربوطه برای تخلیه مستأجر از این طریق، استفاده از ملک اجاره‌ای در زمان نوسازی غیرممکن است. این بدان معناست که در حین بازسازی خانه نباید امکان زندگی در آن وجود داشته‌ باشد.

در مجموع برای درخواست تخلیه مستأجر، نوسازی در خانه باید اساسی باشد. در قراردادهای اجاره معین با انقضای مدت اجاره می‌توان اقامه دعوی کرد. اما اگر قرارداد برای مدت نامحدود باشد، باید حداقل 3 ماه قبل از پایان مدت اجاره 6 ماهه به مستأجر اخطار داده شود. در مورد تخلیه به ‌دلیل نوسازی، حقوق مستأجر به ‌اندازه حقوق مالک مهم است.

تخلیه به ‌دلیل نیاز صاحبخانه جدید

در محدوده حقوق مالک خانه، وضعیت صاحب‌خانه جدید خاص است. مالکی که به ‌تازگی خانه‌ای با مستأجر در آن خریداری کرده و به این خانه نیاز دارد، باید ظرف مدت 1 ماه از تاریخ خرید خانه به مستأجر اطلاع دهد. وقتی 6 ماه از خرید خانه بگذرد، صاحبخانه جدید می‌تواند درخواست تخلیه کند. البته راه دیگری هم وجود دارد! صاحب‌خانه جدید می‌تواند صبر کند تا مدت قرارداد منقضی شود و ظرف 1 ماه از انقضای مدت اقامه دعوی کند.

اخراج مستاجری که به خانه آسیب می‌رساند

در چارچوب حقوق موجر، مستاجری که به خانه آسیب وارد می‌کند، می‌تواند تخلیه شود. برای تخلیه، ابتدا باید به مستأجر اخطار داده شود و حداقل 30 روز برای ترمیم خسارت مهلت داده شود. در صورتی که مستأجر خسارت وارده را در مدت زمان معین ترمیم نکند، موجر فرصت طرح دعوای تخلیه را خواهد داشت. همچنین ممکن است دعوای جبران خسارت وارده هم طرح شود.

اخراج مستأجر مزاحم همسایه‌ها

ممکن است از صاحبخانه مستاجری که مزاحم همسایگان می‌شود، خواسته شود که او را در محدوده حقوق مالکیت اخراج کند. اما برای تحقق این امر ابتدا باید به مستأجر اخطار داده شود و حداقل 30 روز برای رفع مزاحمت مهلت داده شود. اگر مستأجر در این مدت مزاحمت را برطرف نکند، می‌توانید برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کنید.

حق افزایش اجاره‌بها با توجه به حقوق صاحب‌خانه

توانایی افزایش اجاره‌بها یکی از حقوق اساسی مالک است. بر این اساس، اجاره‌بها ممکن است در زمان تمدید قرارداد افزایش یابد. با این حال، نرخ افزایش نمی تواند از شاخص قیمت مصرف کننده یا CPI اعلام شده در ماه تمدید قرارداد بیشتر شود. علاوه بر این، حداکثر 25 درصد افزایش در قراردادهای اجاره خانه‌ای که تا تاریخ 1/07/2024 تمدید شده، قابل اعمال است.

در صورتی که مستأجر افزایش را نپذیرد، موجر باید به مستأجر نسبت به مبلغ کم پرداخت ‌شده هشدار دهد و حداقل 30 روز برای پرداخت مابقی اجاره‌بها مهلت دهد. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، مالک می‌تواند علیه مستأجر دعوای تخلیه اقامه کند. این یکی از حقوق مالک است که در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها، اقدام به اجراییه با درخواست تخلیه کند.

حق مالک برای دریافت ودیعه (مبلغ رهن ملک)

حق ودیعه که در بین حقوق مالک خانه جایگاه مهمی دارد در TBK 342 تنظیم شده ‌است. همان طور که از ماده مربوطه قابل درک است، پرداخت ودیعه به صاحب‌خانه این اطمینان را می‌دهد که از اموال خود در برابر آسیب‌های احتمالی محافظت و در صورت وجود خسارت توسط مستأجر، هزینه را از همین محل تأمین کند. در صورتی که طرفین به ‌صورت قراردادی برای پرداخت ودیعه برای اجاره توافق کرده باشند، مبلغ ودیعه نمی‌تواند بیش از 3 ماه اجاره باشد.

حق مالک خانه برای درخواست مراقبت از خانه

حق درخواست مراقبت دقیق از خانه یکی از حقوق اصلی مالک خانه است. طبق حقوق مالک، مستأجر موظف است از خانه با دقت و به ‌نحوی که در قرارداد مقرر شده استفاده کند. در صورتی که مستأجر طبق قرارداد از خانه استفاده نکند و یا از خانه مراقبت نکند، به این تعهد عمل نکرده ‌است.

مستأجر موظف است تعمیرات معمولی مورد نیاز خانه را انجام دهد. همچنین تمیز کردن منظم خانه و در نتیجه به حداقل رساندن هرگونه آسیب (مانند رطوبت) که ممکن است به خانه وارد شود، از الزامات وظیفه مراقبت است. مراقبتی که از مستأجر انتظار می‌رود، در واقع این است که از خانه به‌گونه‌ای استفاده کند که گویی خانه خودش است.

در صورتی که مستأجر از وظیفه خود تخلف کند، موجر باید به مستأجر تذکر دهد و حداقل 30 روز برای رفع این تخلف مهلت دهد. در صورت عدم رفع تخلف در این مدت، ممکن است دعوای تخلیه در محدوده حقوق مالک طرح شود.

حق مطالبه خسارت در صورتی که مستأجر زودتر از موعد خارج شود

اگر مستأجر زودتر از موعد بخواهد خانه را تخلیه کند، صاحبخانه حق مطالبه خسارت را دارد و می‌تواند بر اساس TCO 325 از حق خود برای جبران خسارت مطالبه کند. طبق قانون، اگر مستأجر بدون انتظار پایان قرارداد، خانه را ترک کند، تعهدات قراردادی او برای مدت معقولی ادامه دارد که طی آن می‌توان خانه را با شرایط مشابه مجدداً اجاره کرد.

بنابراین، ممکن است برای اجاره‌هایی که در این مدت پرداخت ‌نشده‌اند، اقدامات اجرایی آغاز شود. در صورتی که مستأجر فردی را جایگزین خود بیابد که توانایی پرداخت را داشته ‌باشد و موجر بتواند او را بپذیرد، از مسئولیت ساقط می‌شود.

امیدواریم محتوای این مطلب برای شما مفید است. اگر قصد خرید خانه در ترکیه و سرمایه گذاری ملکی برای کسب درآمد اجاره را دارید، نکات این مطلب می تواند برایتان کاربردی باشد. اگر سوالی دارید که در این مقاله به آن پاسخ داده نشده است، در بخش دیدگاهها برای ما بنویسید تا کارشناسان هوم ترکی در سریع‌ترین زمان به آنها پاسخ دهند.

سؤالات متداول