راه‌های اخراج مستأجر و وظایف صاحب ملک طبق قوانین در ترکیه

در ترکیه هم مانند بسیاری از کشورها، روابط بین مالک و مستأجر توسط قوانین مشخصی تنظیم می‌شود. این قوانین با هدف ایجاد تعادل بین حقوق و مسئولیت‌های هر دو طرف طراحی ‌شده‌اند. یکی از مسائلی که همواره برای مالکان اهمیت دارد، راه حل بیرون کردن مستأجرهایی است که اجاره پرداخت نمی‌کنند و باید قانونا ملک را تخلیه کنند، اما این کار را نمی‌کنند!

در این مقاله به بررسی راه‌های قانونی اخراج مستأجر در ترکیه و همچنین وظایف صاحب ملک در این فرآیند و همچنین توضیح برخی از نکات مهمی که باید هنگام تنظیم قرارداد اجاره به آن‌ها توجه کرد، خواهیم پرداخت. با شناخت دقیق این قوانین، می‌توان از بروز اختلافات و مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کرد.

انواع روش‌های اخراج مستأجر و تخلیه ملک

به‌طور کلی قانون همیشه در پی حفظ حقوق مستأجر است، اما در مواردی که مستأجر تعهدات قرارداد اجاره را نقض کند یا شرایط به ‌نحوی باشد که مالک حق تخلیه ملک و بیرون کردن مستأجر را داشته ‌باشد، قانون برای حفظ منافع مالکینی که اقدام به اجاره خانه در ترکیه می‌کنند، ورود می‌کند. این موارد برای اجاره انواع ملک مسکونی اداری و تجاری یکسان است و عبارتند از:

• تخلیه مستأجر به ‌دلیل احتیاج مالک و نداشتن ملکی دیگر
• تخلیه مستأجر به‌ دلیل احتیاج مالک جدید و نداشتن ملک دیگر
• ⁠تخلیه مستأجر با داشتن برگه تعهد تخلیه نوتری از مستأجر
• ⁠تخلیه مستاجری که اجاره‌بها پرداخت نمی‌کند
• ⁠تخلیه مستاجری که شارژ ساختمان پرداخت نمی‌کند
• ⁠تخلیه مستأجر با دو اخطار موجه
• ⁠تخلیه مستأجر 10 ساله
• ⁠تخلیه مستأجر به ‌دلیل بازسازی اساسی
• ⁠تخلیه مستأجر به‌ دلیل آسیب دیدن خانه
• ⁠تخلیه مستاجری که مزاحم همسایگان می‌شود
• ⁠تخلیه مستاجری که قرارداد اجاره ندارد

در صورت وجود شرایط ذکر شده در فهرست، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستأجر را بگیرد. در ادامه هر یک از این موقعیت‌ها به‌طور جداگانه توضیح می‌دهیم:

تخلیه مستأجر به‌ دلیل نیاز موجر

در صورتی که نیاز واقعی موجر و بستگان نزدیکش (فرزند، همسر، خواهر و برادر، مادر و پدر موجر) به ملک اثبات شود، این مورد بعد از طرح دعوی قانونی، قرارداد اجاره را فسخ و مستأجر را از ملک بیرون می‌کند. مراحل طرح دعوی در مقاله قوانین مستأجر و مالک در ترکیه به‌طور مفصل توضیح داده ‌شده ‌است.

تخلیه مستأجر به ‌دلیل نیاز موجر جدید

مالک جدید (خریدار ملک مستأجر دار) می‌تواند از روش‌های قانونی که در زیر آماده است، برای تخلیه مستأجر ملک خریداری شده اقدام کند:

نیاز واقعی به ملک

اگر موجر جدید یا بستگان نزدیکش که شامل فرزند، همسر، پدر و مادر، خواهر و برادران او هستند، به ملک احتیاج داشته ‌باشند، باید از تاریخ انتقال سند و مالکیت جدید ظرف نهایتاً یک ‌ماه به مستأجر از طریق دفاتر رسمی نوتر نیاز به ملک خود و در خواست تخلیه را به مستأجر اطلاع دهد. اگر بعد از اطلاع‌رسانی، مستأجر ملک را ترک نکند، مالک جدید حق شکایت کردن تا ۶ ماه بعد را دارد.

در این مرحله، تصمیم گیری در مورد اینکه آیا مالک جدید واقعاً به ملک نیاز دارد یا خیر، به عهده دادگاه است. در صورت تخلیه مستأجر ، 3 سال ممنوعیت اجاره وجود دارد. اما اگر مالک جدید ممنوعیت را رعایت نکند و ملک را به شخص ثالث اجاره دهد، مستأجر قدیم مستحق جبران خسارت خواهد بود.

مستأجر ملکی به نام خودش داشته ‌باشد

در صورتی که مستأجر ملک دیگری مناسب برای سکونت در محدوده همان شهرداری داشته‌باشد، مالک جدید می‌تواند پرونده تخلیه را تشکیل دهد.

دو اخطار موجه از طرف مالک سابق

اگر مالک سابق در طول مدت قرارداد، دو اخطار موجه به ‌دلیل عدم پرداخت اجاره‌بها به مستأجر داده باشد، در این صورت، مالک جدید می‌تواند ظرف مدت 1 ماه پس از پایان اجاره، برای تخلیه شکایت کند.

تخلیه مستأجر با تعهد تخلیه

برای تخلیه مستأجر به ‌دلیل تعهد تخلیه، موجر باید ظرف مدت 1 ماه از تاریخ درج شده در تعهد تخلیه، به اجرای احکام مراجعه یا در دادگاه مدنی صلح طرح دعوی تخلیه کند. در صورت مراجعه موجر به اجرای احکام در مهلت قانونی، اجراییه از سوی اجرای احکام صادر و برای مستأجر ارسال می‌شود تا ظرف 15 روز ملک را تخلیه کند.

مستأجر حداکثر ظرف مدت 7 روز از تاریخ ابلاغ این اجراییه حق اعتراض دارد. تعهد باید کتبی با امضای مستأجر یا نماینده وی باشد و پس از بستن قرارداد و تحویل ملک مورد اجاره انجام شود و تاریخ تخلیه نیز باید در تعهد قید شود. اگر حتی یکی از این شرایط وجود نداشته ‌باشد، تخلیه امکان‌پذیر نیست.

تخلیه مستاجری که اجاره ‌بها پرداخت نمی‌کند

در شرایطی که مستأجر اجاره‌بها پرداخت نمی‌کند، قبل از هر کاری باید تصمیم بگیرید که آیا می‌خواهید فقط اجاره‌بها را وصول کنید اما مستأجر را تخلیه نکنید؟ یا همزمان با وصول اجاره مستأجر را نیز تخلیه کنید؟

برای مستاجری که اجاره‌بها را پرداخت نمی‌کند، فقط برای وصول اجاره‌بها می‌توان به اداره اجرای احکام مراجعه و پیگیری کرد. در صورتیکه علاوه بر وصول اجاره‌بها، تخلیه مستأجر را خواهان شوید، قانون گزینه‌های متعددی را ارائه می‌دهد که هر یک جزئیات خاص خود را دارد.

اینکه کدام یک از اینها معقول‌ترین روش خواهد بود کاملاً به شرایط مورد شما بستگی دارد. بنابراین در چنین شرایطی مشاوره با یک وکیل یا متخصص املاک سودمند خواهد بود.

تخلیه مستاجری که شارژ ساختمان را پرداخت نمی‌کند

اگر مالک می‌خواهد از این روش برای تخلیه مستأجر استفاده کند، ابتدا باید از طریق بانک بدهی شارژ ساختمان را پرداخت کند و سپس نسبت به وصول بدهی و تخلیه مستأجر درخواست اجرا را ارسال و سپس دادخواست تخلیه اقامه شود.

تخلیه مستأجر با دو اخطار موجه

در این روش به مستأجر دو اخطار موجه نوتری برای عدم پرداخت اجاره‌بها، در مدت یک‌ساله قرارداد داده‌ می‌شود و مالک در پایان قرارداد به‌ مدت یک ماه حق شکایت و طرح دعوی دارد. فقط هر دو اخطار باید مکتوب و رسمی باشد، اما درج شرط فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت در موعد مقرر و درج مهلت و تاریخ پرداخت بدهی، لازم و ضروری نیست.

تخلیه مستأجر ۱۰ ساله

بیشتر قراردادهای ملک‌های تجاری در ترکیه به‌صورت 10 ساله نوشته می‌شود و در ملک‌های مسکونی طبق قانون اگر مستأجر هیچ‌گونه مشکلی را ایجاد نکند تا 10 سال حق استفاده ملک را دارد. اگر مدت قرارداد اجاره معین باشد، برای تخلیه مستأجر 10 ساله باید در مدت ۳ ماهه قبل از اتمام قرارداد، اخطار تخلیه ارسال شود و بعد از پایان قرارداد طرح دعوی تخلیه صورت گیرد.

اگر مدت قرارداد اجاره نامعین باشد هر ۶ ماه به‌عنوان یک دوره محاسبه می‌شود و حداقل ۳ ماه قبل از اتمام دوره ۶ ماهه آخر باید اخطار تخلیه ارسال شود و در پایان دوره می‌توان طرح دعوی تخلیه انجام داد.

تخلیه مستأجر به‌ دلیل بازسازی

بازسازی باید در حد تعمیر، تعویض یا تجدید اساسی باشد. به‌ عبارت دیگر، در ملک مورد اجاره تخریب و بازسازی یا نوسازی به‌ صورتی انجام شود که استفاده از آن مطلقاً غیرممکن باشد، مالک می‌تواند طرح دعوی تخلیه کند. مقاوم سازی یا تخریب و بازسازی ساختمان قدیمی یکی از دلایل اصلی تخلیه مستأجر به ‌دلیل ساخت و ساز است.

حتی اگر ساختمان تخریب نشود، ممکن است در صورت بازسازی‌هایی که بر منطقه کاربری آپارتمان تأثیر می‌گذارد، مانند ترکیب دو آپارتمان یا اضافه کردن یک طبقه جدید به آپارتمان، تخلیه مستأجر درخواست شود. بازسازی‌های ساده یا صرفاً زیبایی شناختی ضروری تلقی نمی‌شوند.

تخلیه مستأجر به ‌دلیل آسیب رساندن به خانه

اگر مستأجر به خانه آسیب برساند، موجر باید به مستأجر اخطاریه بدهد و حداقل 30 روز فرصت دهد تا خسارت وارده را تعمیر کند. در صورتی که مستأجر در مهلتی که به وی داده شده خسارت وارده را تعمیر نکند موجر می‌تواند با طرح دعوی مستأجر را تخلیه کند.

تخلیه مستأجر بدون قرارداد

در این مورد موجر ابتدا باید اثبات کند اشخاصی که در خانه سکونت دارند، رابطه مستاجری دارند و در این مورد ارائه فیش‌های واریزی اجاره‌بها به موجر کافی است و اگر اجاره‌بها به ‌صورت دستی پرداخت شده باشد، موجر از طریق سند مالکیت که به نامش است، می‌تواند از طریق دعوای تصرف غیر ضروری، تخلیه مستأجر را درخواست کند.

چطور حکم تخلیه مستأجر در ترکیه بگیریم؟

در مواقعی که بنا به هر دلیلی مستأجر ملک را تخلیه نمی‌کند، باید از طریق قانونی اقدام کنید. طبق ماده 98 آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی، در چنین مواقعی باید برای مستأجر اخطاریه رسمی توسط دفاتر NOTER صادر و ارسال شود. طبق قانون در صورت تخلف مستأجر از هر یک از مواردی که در بخش قبلی توضیح دادیم، یک‌بار اخطاریه برای او صادر می‌شود.

بعد از اولین اخطاریه‌ای که برای مستأجر ارسال می‌شود، او 30 روز مهلت دارد تا اقدامات لازم برای حل مشکل را انجام دهد یا ملک را تخلیه کند. در پایان مهلت مذکور چنانچه مستأجر اقدامی نکرد، دومین اخطار موجه صادر خواهد شد. پس از صدور این دو اخطار، حق طرح دعوای تخلیه به مالک داده‌ می‌شود.

هزینه ارسال اخطاریه با توجه به تعداد صفحات و پیوست آگهی تعیین خواهد شد. این مبلغ به‌طور متوسط بین 600 تا 10000 لیر است. اخطاریه از طریق دفتر اسناد رسمی ارسال و ابلاغ می‌شود و وجاهت قانونی دارد. اخطار ارسال شده از طریق دفتر اسناد رسمی به‌طور متوسط بین 1 تا 15 روز بعد به‌دست مستأجر می‌رسد. هنگام ارسال اخطار از طریق دفتر اسناد رسمی، باید شماره پیگیری مرسوله را از سردفتر دریافت کنید. با کمک این کد می‌توانید وضعیت اخطاریه را پیگیری کنید.

سؤالات متداول