با کاهش ارزش لیر در برابر دلار آیا خرید ملک در ترکیه منطقی است؟

سودآوری سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات ترکیه طی سالیان اخیر برای بسیاری از سرمایه‌گذاران امری اثبات ‌شده است. با این حال، کاهش مستمر ارزش لیر در مقابل دلار، تردیدهایی را در ذهن برخی سرمایه‌گذاران بالقوه ایجاد کرده است. آن‌ها نگران هستند که این افت ارزش پول ملی، منجر به کاهش ارزش سرمایه‌گذاری‌های ملکی‌شان در ترکیه شود.

این مقاله به بررسی عوامل کلیدی و تعیین ‌کننده قیمت مسکن در ترکیه می‌پردازد و این سوال را واکاوی می‌کند که آیا با تضعیف لیر در برابر دلار، بازار مسکن لزوماً دچار ریزش قیمت خواهد شد یا خیر؟

عوامل موثر بر نرخ ارز و قیمت مسکن

به طور کلی، نرخ برابری دلار در برابر لیر تحت تاثیر تفاوت نرخ تورم بین اقتصاد ترکیه و ایالات متحده آمریکا افزایش می‌یابد، گرچه متغیرهای دیگری نیز در این میان نقش دارند. موسسه معتبر رتبه‌بندی شیکاگو (Chicago Ratings Agency) که در زمینه تحلیل بازارهای مالی تخصص دارد، با بهره‌گیری از داده‌های دقیق و متدهای تحلیلی علمی، به ارزیابی عوامل گوناگون اقتصادی و مالی می‌پردازد.

طبق یافته‌های این موسسه، عواملی متعددی بر نرخ ارز (حدود ۲۰ عامل، نظیر کسری تجاری)، قیمت مسکن (حدود ۱۰ عامل) و نوسانات بازار سهام (حدود ۵۰ عامل) تاثیرگذار هستند. نهادهای مالی بین‌المللی برجسته مانند بانک جهانی، صندوق بین‌المللی پول و فدرال رزرو آمریکا موظفند تحلیل‌های خود را بر پایه این عوامل استوار کرده و گزارش‌های تحلیلی فصلی ارائه دهند.

این امر نشان می‌دهد که فاکتورهای دخیل در نوسانات ارزی می‌توانند هر سه ماه دستخوش تغییر شوند و برنامه‌ریزی یا تحلیل صرفاً بر اساس داده‌های فصل گذشته، قابل اتکا نیست؛ زیرا بسیاری از این عوامل مانند تراز تجاری (نسبت صادرات به واردات)، حجم پول در گردش و سرعت گردش پول، خارج از کنترل مستقیم سیاست‌گذاران داخلی هستند.

چشم ‌انداز اقتصادی ترکیه و کاهش ارزش لیر

آیا کاهش ارزش لیر می‌تواند به نفع اقتصاد ترکیه تمام شود؟ در دکترین استراتژی امنیت ملی ده ساله ایالات متحده، یک چرخش محوری از خاورمیانه به سمت شرق آسیا پیش‌بینی شده است. دلیل این تغییر تمرکز، مهار قدرت روزافزون چین و جلوگیری از تبدیل شدن آن به قدرت برتر جهانی است.

نشانه‌های عملی این استراتژی شامل لغو مرکز فرماندهی نیروهای آمریکا در قطر، خروج کامل از سوریه و افغانستان و پایان دادن به حضور دائمی در خلیج فارس (و اکتفا به بازدیدهای دوره‌ای) است. این اقدامات حاکی از کاهش تمرکز استراتژیک آمریکا بر خاورمیانه و تمرکز بر رقابت با چین است.

در این بستر ژئوپلیتیکی، لیر کم ‌ارزش در برابر دلار می‌تواند فرصت‌های تازه‌ای برای ترکیه خلق کند. لیر ضعیف‌تر، جذابیت ترکیه را برای سرمایه‌گذاری خارجی از جمله خرید ملک در ترکیه افزایش می‌دهد. به عنوان نمونه، برندهای بزرگ جهانی ممکن است ترکیه را به عنوان پایگاهی برای فعالیت‌های تولیدی یا خدماتی خود انتخاب کنند، زیرا هزینه‌های راه‌اندازی کسب ‌و کار برای سرمایه‌گذاران خارجی در مقایسه با کشورهایشان به مراتب کمتر خواهد بود و سودآوری بیشتری را نوید می‌دهد.

این روند با مفاهیم جهانی سبک‌سازی زنجیره تامین و فناوری‌های موج پنجم هم‌راستا است. بنابراین، هرچند کاهش ظاهری ارزش لیر ممکن است نگران‌ کننده به نظر برسد، اما در چشم‌اندازی کلان‌تر، این وضعیت می‌تواند به عنوان یک کاتالیزور برای جذب سرمایه خارجی عمل کند. در نتیجه، افزایش نرخ دلار (یا همان کاهش ارزش لیر) می‌تواند در مجموع به نفع اقتصاد ترکیه بوده و زمینه را برای آینده‌ای روشن‌تر فراهم سازد.

تاثیر کاهش ارزش لیر بر بازار مسکن ترکیه

همانطور که اشاره شد، حدود ده عامل اصلی بر قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند و این عوامل چه در دوره‌های رونق و چه در دوره‌های رکود اقتصادی، اثرگذاری خود را حفظ می‌کنند. این عوامل کلیدی عبارتند از:

نرخ بهره های بانکی

این یکی از مهم‌ترین متغیرهاست. جالب است بدانید که بیش از ۹۷ درصد خریداران ملک در ترکیه، شهروندان خود این کشور هستند. دولت ترکیه در دوره‌ای برای مهار تورم و کنترل قیمت فزاینده مسکن، با افزایش شدید نرخ بهره بانکی (ارائه سودهای سالانه بالای 50 درصد)، سرمایه‌ها را از بازار ملک به سمت سپرده‌های بانکی سوق داد.

اما با کاهش مرحله‌ای نرخ بهره در دو ماه ابتدایی سال ۲۰۲۵، شاهد بازگشت تدریجی سرمایه‌ها به بازار املاک بودیم. پیش‌بینی بانک مرکزی ترکیه حاکی از آن است که از نیمه دوم سال ۲۰۲۵، شاهد رشد ۵۰ درصدی قیمت ملک خواهیم بود.

عرضه و تقاضای بازار

این اصل بنیادین اقتصادی بر قیمت هر کالایی، از جمله مسکن، حاکم است. مازاد عرضه نسبت به تقاضا قیمت‌ها را کاهش می‌دهد و کمبود عرضه نسبت به تقاضا، قیمت‌ها را بالا می‌برد. کاهش نرخ بهره بانکی معمولاً تقاضا برای خرید ملک را افزایش داده و به رشد قیمت‌ها منجر می‌شود.

شرایط کلی اقتصادی

شاخص‌های کلان اقتصادی مانند نرخ رشد تولید ناخالص داخلی، سطح بیکاری و نرخ تورم عمومی، بر قدرت خرید مردم و در نتیجه قیمت مسکن تاثیر می‌گذارند.

موقعیت جغرافیایی یا لوکیشن ملک

موقعیت مکانی ملک نقشی حیاتی در ارزش‌گذاری آن دارد. املاکی که در مناطق مرغوب و با دسترسی آسان به امکانات رفاهی، خدماتی و حمل ‌و نقل عمومی قرار دارند، قیمت‌های به مراتب بالاتری دارند.

ویژگی‌ها و امکانات ملک

متراژ (مخصوصاً واحدهای کوچکتر و کم‌خواب)، نزدیکی به مراکز اصلی اشتغال، جاذبه‌های توریستی، مناطق استراتژیک و اعتبار شرکت سازنده، همگی در قیمت نهایی ملک موثرند. برای مثال، ملکی در مجاورت مناطق گردشگری، ارزش ذاتی بالاتری خواهد داشت.

سیاست‌های دولتی

اقدامات دولت در بخش مسکن، مانند ارائه وام‌های حمایتی، اجرای پروژه‌های انبوه‌سازی دولتی و قوانین مالیاتی، می‌تواند جهت‌گیری بازار و سطح قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار دهد.

تحولات جمعیتی

تغییرات در ساختار جمعیتی، از جمله رشد یا کاهش جمعیت کل، نرخ مهاجرت داخلی و خارجی، مستقیماً بر میزان تقاضا برای مسکن و به تبع آن، بر قیمت‌ها اثر می‌گذارد.

نوسانات نرخ ارز

با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از مصالح ساختمانی در ترکیه وارداتی است، نوسانات ارزی و به ویژه افزایش نرخ ارزهای خارجی، هزینه تمام ‌شده ساخت‌ و ساز را بالا برده و این افزایش هزینه معمولاً به قیمت نهایی ملک منتقل می‌شود.

حجم سرمایه‌گذاری

در سال‌های اخیر، ورود قابل توجه سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی به بازار مسکن ترکیه، موجب افزایش تقاضا و رشد قیمت‌ها شد. پس از وقوع زلزله در برخی مناطق، کمبود عرضه در مقابل تقاضای موجود، فشار مضاعفی بر افزایش قیمت‌ها وارد کرد.

روانشناسی بازار

انتظارات و احساسات فعالان بازار (خریداران و فروشندگان)، مانند ترس از افت قیمت‌ها در آینده یا امید به افزایش بیشتر آن‌ها، می‌تواند بر تصمیم‌گیری‌ها و در نهایت بر سطح قیمت‌ها تاثیر بگذارد.

اهمیت انتخاب ملک در موقعیت ارزنده

با وجود تاثیرگذاری تمام عوامل فوق، یک نکته کلیدی وجود دارد:

املاکی که در موقعیت‌های مکانی ارزنده و استراتژیک قرار دارند، پتانسیل سوددهی خود را هم در دوران رونق و هم در دوران رکود اقتصادی حفظ می‌کنند. ویژگی ذاتی این نوع املاک آن است که در هر شرایطی یا رشد قیمت را تجربه می‌کنند یا حداقل ارزش خود را حفظ کرده و دچار افت قیمت نمی‌شوند.

اما ملک ارزنده چیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

ملک ارزنده یا واقع در موقعیت ممتاز، ملکی است که پتانسیل رشد قیمت در دوره‌های مختلف اقتصادی را داشته باشد و مهم‌تر از آن، از نقدشوندگی بالا برخوردار باشد؛ یعنی بتوان آن را به سرعت و با قیمت روز در بازار به فروش رساند. برای یافتن چنین ملکی، به این ویژگی‌ها توجه کنید:

• متراژ: معمولاً متراژهای کمتر از ۱۲۰ متر مربع (واحدهای یک‌ خوابه یا دو خوابه) نقدشوندگی و تقاضای بالاتری دارند.
• دسترسی: دسترسی آسان به شبکه‌های حمل ‌و نقل عمومی کلیدی مانند مترو و متروبوس بسیار مهم است.
• موقعیت (لوکیشن): ملک باید در یک منطقه ارزنده واقع شده باشد؛ یعنی نزدیک به قطب‌های اقتصادی و اشتغال‌زایی، مراکز مهم توریستی، مناطق استراتژیک شهری یا در خط اول ساحلی قرار داشته باشد.

به عنوان جمع‌بندی می‌توان گفت که اگر تمرکز خود را بر خرید ملک در موقعیت‌های مکانی ارزنده بگذارید، نگرانی از بابت تاثیر منفی کاهش ارزش لیر بر سودآوری سرمایه‌گذاری‌تان تا حد زیادی برطرف می‌شود. این نوع املاک به دلیل ویژگی‌های ذاتی خود، مقاومت بیشتری در برابر نوسانات اقتصادی و ارزی نشان می‌دهند.